空铺背后的逻辑

学习时间：5月16-19日

学习地点：重庆

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点击查看详情：5月16-19日（重庆）2024购物中心招商与运营专业提升系统培训特训班（总449班）

正文

一般来说，商业经营，实现商业物业的保值增值，通过最小化的空铺和最大化租金追求物业的收益最大化。

购物中心空铺率，一般控制在2%以内，代表一定的合理性。

空铺率超过10%，代表这个项目有一定经营压力；

空铺率超过20%，代表这个项目比较困难；

空铺率超过50%，代表这个项目走向衰退、甚至死亡。

超过合理空铺率，根据空铺率大小，可以判断空铺意味经营预警和招商预警。

空铺意味着经营预警

商业运营管理水平高低，从商户销售和出租率就能直接体现出来；同时合理的业态规划和资管政策，保证项目有较好品牌组合和商铺出租率。反而言之，高企的空铺率反应项目经营水平较为粗放、滞后，不能应对市场竞争和消费市场变动。

空铺意味着招商预警

如果项目空铺多，代表品牌商家不盈利的占比就比较多，商家整体经营情况不是很良性，需要重点预警。

大量空铺意味着项目经营危机

商业项目赖以生存是品牌商家，一方面缴纳租金和物业费，一方面完成交易和消费。大量空铺，不仅影响直接物业收益，而且影响商场的客流和销售，更重要的影响品牌经营信心和消费体验感受。

虽然各个城市标杆购物中心一铺难求，但是空铺在目前大多数购物中心或多或少存在。

那么空铺出现而且呈现上升势头背后的逻辑是什么呢？可以大致分为几类:

先天性原因：

1、位置较偏，人口基数过低；

2、周边覆盖消费量不足，辐射能力不足；

3、项目体量偏小，聚客能力不足。

后天因素：

1、强竞争导致项目处于下风，并且没有找到合适应对策略；

2、项目过渡追求收益最大化，导致租售比过高；

3、项目物业和品牌老化，消费体验差，远离消费者；

4、项目专业化经营能力不足(招商、运营、市场、规划、物管等)。

其他大环境因素：

1、线上对线下零售替代性增强，转型不及时；

2、疫情冲击之下，调整不及时。

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